Investir dans une place de parking: pourquoi il ne faut pas acheter n'importe où
C'est un investissement immobilier pas comme les autres. Pendant des années, l'investissement dans les parkings avait la réputation d'être le bon plan pour ceux qui n'avaient pas les moyens d'investir dans l'immobilier résidentiel. Mais est-ce encore le cas?
Spontanément on pourrait penser que non au regard de la lutte acharnée de certaines villes contre la voiture. Sauf que, même si il y a moins de voitures dans ces communes, il y a aussi de moins en moins de places de stationnement. Ça vaut donc le coup de s'y intéresser, mais pas en investissant n'importe où.
On aime à rappeler les trois règles en immobilier: l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement... Des règles qui valent pour le résidentiel mais aussi pour l'investissement dans les parkings. En fonction des villes et de la localisation dans ces villes, les prix et les loyers que vous pourrez percevoir varient beaucoup.
Le prix moyen d'un parking à l'achat dans les 10 plus grandes villes de France oscille entre 20.000 et 30.000 euros, selon le spécialiste du stationnement Yespark. Mais des écarts conséquents existent entre les quartiers, comme à Paris par exemple où on peut passer de 20.000 à plus de 100.000 euros.
Des rendements différents selon les villes
Toujours selon Yespark, voici les prix d'achat et les loyers moyens pratiqués dans les 10 plus grandes villes françaises:
- À Paris, le prix moyen est d'environ 34.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 139 euros
- À Nice, le prix moyen est d'environ 31.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 129 euros
- À Bordeaux, le prix moyen est d'environ 26.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 84 euros
- À Nantes, le prix moyen est d'environ 25.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 55 euros
- À Lille, le prix moyen est d'environ 23.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 66 euros
- À Lyon, le prix moyen est d'environ 22.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 95 euros
- À Marseille, le prix moyen est d'environ 21.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 98 euros
- À Strasbourg, le prix moyen est d'environ 21.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 70 euros
- À Montpellier, le prix moyen est d'environ 20.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 77 euros
- À Toulouse, le prix moyen est d'environ 19.000 euros pour un loyer mensuel moyen de 67 euros
Grâce à ces prix moyens et au niveau des loyers, vous pouvez mesurer le rendement des investissements possibles. Sachez qu'en moyenne, pour une place de parking dans les grandes villes, le rendement tourne autour de 5 ou 6%.
À titre de comparaison, votre livret A vous rapporte aujourd'hui 3% et bientôt 2,5% avec la baisse du taux de rémunération attendue pour l'an prochain. Par ailleurs, si on vous promet des rendements particulièrement élevés (au-delà de 7%), méfiez-vous. C'est qu'il y a aussi de forts risques de vacance, c'est-à-dire de ne pas trouver de locataire.
À Saint-Malo par exemple, des garages dans le centre-ville historique se négocient à plus de 200.000 euros, comme le rapporte Ouest France. Mais attention. L'été vous pourrez effectivement louer ces places des fortunes à des touristes, mais qu'en sera-t-il le reste de l'année?
Bien choisir votre place de parking
Au moment de choisir la localisation du parking, il faudra donc faire attention à certains critères. Dans les villes des années 70, on a construit jusqu'à deux places de parkings par nouveau logement donc il n'y a pas forcément de tension. À l'inverse, il y a très peu d'offres dans les centres-villes anciens avec des vieilles bâtisses ou des appartements haussmanniens.
Il faudra aussi s'adapter aux réglementations mises en place par les municipalités. À Paris et à Lyon à partir du 1er janvier, les véhicules Crit'Air 3 seront interdits. Plusieurs millions de voitures seront potentiellement concernées. Yespark évoque donc l'opportunité d'investir dans des parkings relais aux portes de ces villes au plus près des transports en commun. L'idée étant que ceux qui travaillent dans ces villes puissent garer leurs voitures en périphérie.
Après la localisation, il faudra faire attention à un deuxième critère: la typologie. Certains types de parkings qui se louent mieux et plus cher. Ainsi, un parking souterrain est plutôt prisé. S'il est proche d'une sortie c'est encore mieux mais attention à la manoeuvrabilité. La présence de vidéo surveillance et/ou d'un gardien peut aussi être un plus et un box est plus apprécié qu'une place ouverte.
Peut-on adapter son parking?
Pour ceux qui veulent gagner en rentabilité ou qui ont des difficultés à trouver des locataires, il est également possible d'adapter son parking. Vous pouvez par exemple diviser une place en 3 pour garer des motos. À noter que si vous installez des anneaux, vous devrez obtenir un accord de la copropriété.
Il est aussi possible de boxer la place pour la sécuriser ou de la transformer en espace de stockage mais seulement si c'est faisable techniquement et avec l'accord de la copropriété. Vous pouvez également installer une borne de recharge pour véhicules électriques. Mais le mieux est de convaincre toute la copropriété de financer les installations pour mutualiser les coûts.
Si vous ne trouvez pas de locataire au bout d'un ou deux mois: c'est qu'il faut soit adapter le parking, soit adapter le loyer. Enfin si vous vous posez la question du mode de financement, l'idéal reste d'acheter cash avec vos économies. Mais évidemment, vous pouvez aussi acheter à crédit.
Sachez que le crédit consommation est souvent plus cher qu'un crédit immobilier, même si pour l'achat d'un parking, les banques sont beaucoup plus généreuses que s'il s'agissait d'acheter de l'électroménager. Le taux d'un crédit conso de 20.000 euros sur 7 ans frôle actuellement les 7%.
Pour les crédits immobiliers, si les taux sur 20 ans restent proches des 3,5%, sur 10 ans, ils passent en dessous des 3% (avec un taux de 2,8% sur 7 ans par exemple).
La fiscalité
Enfin, il ne faut pas oublier la fiscalité, comme pour tout achat immobilier. Il y a d'abord les frais de notaire au moment de l'achat qui pèsent beaucoup plus lourds que sur le résidentiel. Ils peuvent monter jusqu'à plus de 20% du prix du bien car il y a des frais fixes.
Ainsi, moins le parking est cher, plus les frais d'acquisitions pèsent lourd proportionnellement. Comptez par exemple environ 2.200 euros de frais de notaires pour une place achetée 10.000 euros soit 22%. Pour une place plus chère à 45.000 euros, ces frais seront d'environ 4.800 euros soit 10%.
La taxe foncière est également à prendre en compte mais est largement supportable compte tenu de la surface dont on parle. Il y a enfin la fiscalité qui s'appliquera sur les loyers que vous percevrez et qu'il faudra déclarer.
Pour finir, les principaux avantages d'un investissement dans un parking repose dans la faible mise de départ, le peu d'entretien nécessaire et la souplesse du bail. Il s'agit en effet d'un bail civil sans contrainte, ni sur le niveau de loyer, ni sur la durée.