Copropriété: avez-vous moins payé de charges en 2024?

Une bonne nouvelle dans l'immobilier en ce début d'année: les charges courantes se stabilisent. Les chiffres montrent que le montant moyen des charges en 2024 est globalement stable à 1.440 euros sur l'année par copropriétaire contre 1.387 euros en 2023. Mais au-delà de la moyenne, il y a évidemment de grosses disparités géographiques. On passe ainsi de 1.000 euros environ par copropriétaire sur un an dans le quart sud-ouest à 2.100 euros à Paris.

Pourquoi de tels écarts? À Paris, compte tenu de la valeur du patrimoine, les coûts des contrats de maintenance sont plus élevés et le coût de la main d’œuvre aussi. De plus, dans la capitale, il y a beaucoup plus d'immeubles avec gardiens: 48% des gardiens ou employés d'immeubles en France se trouvent sur la seule région francilienne.

Stabilisation des impayés

Justement qu'est-ce qui coûte le plus cher dans vos charges courantes? Chauffage et électricité représentent plus du tiers de votre facture, donc l'énergie reste clairement le premier poste de dépenses, mais son coût s'est un peu allégé depuis le pic inflationniste de 2022.

Autre bonne nouvelle en ce début d'année: les impayés de charges dans les copropriétés se stabilisent. D'après le registre national des copropriétés, depuis le pic de 2022, le taux moyen d'impayés tend à se stabiliser autour de 11%. Mais là aussi d'importantes disparités en fonction de la taille des copropriétés notamment. Plus elles sont grosses, plus le taux d'impayés est élevé. Et puis attention aussi, quand on regarde dans le détail, les copropriétés en grande difficulté sont plus nombreuses. Le nombre de copropriétés avec un taux d'impayés supérieur à 31% était d'environ 30.000 en 2018, 52.000 en 2023 et 55.000 en 2024, selon le registre national des copropriétés de l'ANAH.

La mauvaise nouvelle est le poids des travaux, les charges exceptionnelles qui, dans certaines copropriétés, explosent littéralement. Et là, forcément, c'est l'âge du bâti qui va influencer le montant des travaux. Ce sont effectivement pour les immeubles des années 60 que les coûts sont les plus élevés. Notez d'ailleurs que pour ces immeubles des années 60 le coût annuel des travaux par copropriétaire n'était "que" d'environ 5.500 euros en 2018 contre 16.600 euros en 2024. Le coût a donc été multiplié par trois en l'espace de 6 ans.

Les moyens en cas d'impayés

Que faire quand on ne peut pas payer ses charges? En amont, il faut souscrire à une garantie charges impayées qui permet à la copropriété d’être remboursée dès le premier appel de fonds impayés ou le 2ème. Cela fonctionne un peu comme une garantie contre les impayés de loyer. Attention, il y a toujours un délai de carence de quelques mois (le temps d’effectuer toutes les relances amiables nécessaires auprès du copropriétaire concerné). On est sur un coût moyen d'une trentaine d'euros par an par copropriétaire.

En aval, il faut tenter une résolution à l’amiable en négociant avec le syndic un échelonnement des paiements, voire à un report. Il existe également une procédure de conciliation judiciaire. Faute d'accord, la procédure risque de s'engager assez rapidement avec l'envoi d'une mise en demeure pour fixer un délai de paiement des sommes dues. Si cela va plus loin, on ira vers une action judiciaire du syndic. La condamnation peut permettre une saisie sur les comptes bancaires ou sur salaires et dans le pire des cas contraindre à la vente du bien immobilier.